Nachweisführung: Wenn der Grundanteil von den pauschalen Werten abweicht

Wird ein Grundstück zum Zweck der Vermietung erworben, ist der Kaufpreis steuerrechtlich auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen, um die Abschreibung des Gebäudes korrekt berechnen zu können. Jüngst hat das Bundesfinanzgericht (BFG) entschieden, auf welche Art und Weise der Nachweis zu führen ist, wenn von den pauschalen Werten laut Verordnung abgewichen werden soll.

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind gemäß Einkommensteuergesetz ohne Nachweis grundsätzlich 40% der Anschaffungskosten als Anteil des Grund und Bodens anzusetzen. Die übrigen 60% der Anschaffungskosten stellen demnach den Gebäudewert dar, welcher in weiterer Folge laufend abgeschrieben werden kann. Details über die Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen Grund und Boden und Gebäude werden in der Grundanteilverordnung geregelt. Wird ein gültiger Nachweis erbracht, kann diese Wertaufteilung auch in einem anderen Verhältnis erfolgen.

Entscheidung des BFG

Laut BFG kann von den pauschalen Prozentsätzen laut der Grundanteilverordnung abgewichen werden, indem ein anderslautender Anteil, bspw. durch ein Sachverständigengutachten, nachgewiesen wird. Eine Berechnung nach der Pauschalwertmethode der Grundstückswerteverordnung, die lediglich auf pauschal ermittelte Werte und nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks abstellt, ist kein Gutachten. Derartige Berechnungen sind nicht als Nachweis über einen von der Grundanteilverordnung abweichenden Anteil des Grund und Bodens zulässig. 
Der Nachweis muss beispielsweise in Form eines Sachverständigengutachtens erbracht werden, wobei auch andere Arten von Gutachten, etwa durch eine Bank oder einen Immobilientreuhänder, zulässig sind.

Fazit
Soll im Zuge der Abschreibungsberechnung ein von Einkommensteuergesetz und Grundanteilverordnung abweichender Anteil des Grund und Bodens angenommen werden, ist ein gültiger Nachweis durch ein entsprechendes Gutachten zu erbringen.